Algemeen
Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en de risico’s. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.
Visie op het grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities voor de langere termijn vastgelegd in structuurvisies voor het hele grondgebied en voor delen daarvan. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.
Uitvoering actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties
Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).
Voor de begroting 2021 zijn de grondexploitaties gebaseerd op de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2020 (MPG), die op 29 juni 2020 door de raad is vastgesteld. De MPG is opgesteld op basis van geactualiseerde waarden. Dit gebeurt aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (grondopbrengsten van het programma).
Bouwgronden in exploitatie (BIE)
Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. Per 1-1-2021 zijn er 5 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Molenstraat, Dijkstraten, Steegsche Velden Oost fase A, Centrum en Aarlesche Erven.
Bouwgronden in exploitatie - boekwaarde en verliesvoorziening
De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie worden per 1-1-2021 geraamd op € 59.457.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen wordt geraamd op € 20.013.000. De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) wordt geraamd op € 39.444.000.
Bouwgronden in exploitatie - resultaat
Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Op basis van de MPG 2020 wordt het volgende resultaat verwacht:
Resultaat op nominale waarde BIE: € 5.438.000 (nadelig saldo)
Resultaat op eindwaarde BIE: € 22.878.000 (nadelig saldo)
Resultaat op netto contante waarde BIE: € 20.013.000 (nadelig saldo)
Bouwgronden in exploitatie - onderbouwing winstneming (poc methode)
In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Op basis van de MPG 2020 wordt voor 2021 geen winstneming geraamd.
Bouwgronden in voorbereiding
De bouwgronden in voorbereiding worden onder de materiële vaste activa (MVA) gerubriceerd. Hieronder valt plan Steegsche Velden Noord (voorheen:Oost fase B). Voor deze plannen is door de raad (nog) geen grondexploitatie vastgesteld.
Bouwgronden in voorbereiding – boekwaarde
De boekwaarde van de bouwgronden in voorbereiding wordt per 1-1-2021 geraamd op € 2.423.000. Zie nadere toelichting onder het kopje 'ontwikkelingen'.
Risico’s en weerstandsvermogen (BIE en MVA)
Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties.
In het kader van de MPG 2020 zijn de risico’s van de grondexploitatie (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen) geactualiseerd en ingeschat op een bedrag € 16.519.000. Dit bedrag is gereserveerd in de Risicoreserve grondexploitaties.
Risicobeheersing
- Om de risico’s van de grondexploitaties te beheersen zijn de volgende maatregelen getroffen:
- inzet van extra/voldoende capaciteit met name in de planvoorbereiding ter voorkoming c.q. beperking van vertraging in de planontwikkeling en menskracht voor de bevordering van de afzet van bouwkavels;
- permanent in gesprek met de bouwpartners en corporaties én met de regio over afstemming woonproducten op de marktvraag;
- faseren en doseren aanbod van bouwkavels in relatie tot de marktvraag;
- doorrekenen van (alternatieve) programma’s;
- bewaken van en sturen op kosten;
- aandacht voor marketing en promotie;
- binnen onze contractuele verplichtingen het zo laat mogelijk bouwrijp maken van de gronden om renteverliezen tegen te gaan;
- tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.
Ontwikkelingen
Voor het plangebied Steegsche Velden Noord (voorheen: Oost fase B), momenteel nog MVA, wordt volgens de geactualiseerde projectplannig in 2021 een voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie aan uw raad aangeboden. Voor dit plangebied wordt ingezet op de realisatie van circa 100 woningen. Deze aantallen passen binnen de regionale afspraken uit het Afsprakenkader.
Nota Grondprijzen
De nota grondprijzen wordt jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld. In deze nota is een grondprijzenoverzicht van de bouwgronden opgenomen.
Voor een uitgebreide toelichting op de grondexploitaties verwijzen wij u naar de vastgestelde MPG 2020.